Bij Woonpartners voelen we ons sterk verantwoordelijk voor de wereld om ons heen. Dat begint bij oog voor onze huurders, voor wie we werken aan huisvesting in kwalitatieve, betaalbare en duurzame woningen.
4.1 Portefeuilleplan
In 2023 hebben we specifiek stilgestaan bij de effecten van de nationale prestatieafspraken (NPA) op het portefeuilleplan. Het portefeuilleplan sluit aan bij de NPA en de daaruit voortgekomen woondeal.
Regionale woondeal Zuidoost-Brabant
Op 9 maart 2023 hebben we samen met onze collega-corporaties, het rijk, de waterschappen en gemeenten in de Metropool Regio Eindhoven (MRE) de regionale woondeal Zuidoost-Brabant ondertekend. Hierin zijn afspraken over de volkshuisvestelijke opgave voor onze regio opgenomen. De belangrijkste thema’s voor ons zijn: de woningbouwopgave, betaalbare woningen en duurzame en toekomstbestendige woningbouw. Samen met onze regionale partners geven we de komende de jaren uitvoering aan de woondeal. Op gemeentelijk niveau voeren de woningcorporaties die in Helmond actief zijn een gezamenlijk portefeuillebeleid. Ze werken samen aan de opgave vanuit de programmalijnen ‘Beschikbaarheid en betaalbaarheid’ en ‘Duurzaamheid’. Periodiek sluit hierbij de gemeente Helmond aan. In het beleidsoverleg staan de prestatieafspraken en samenwerking centraal.
In 2023 hebben de woningcorporaties de effecten van de woondeal in relatie tot de ontwikkeling van de woningvoorraad (nieuwbouw, sloop, verkoop) in beeld gebracht. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen. Dat geldt ook voor de financiële paragraaf. Ook de geactualiseerde doorrekening van Aedes, gepubliceerd juni 2023, heeft niet tot andere inzichten geleid.
Financiële haalbaarheid
Een aandachtspunt is de financiële haalbaarheid. De eenmalige huurverlaging en het vervallen van de energievergoeding in 2023 heeft financiële impact. Dat geldt ook voor de ontwikkelingen waar we in 2023 nog dagelijks mee te maken hadden: de vertraging in de nieuwbouwopgave, personeelscapaciteit en de stijging van de (bouw)kosten. De betaalbaarheid komt steeds meer onder druk te staan. In ons werk zijn we voortdurend samen met onze partners op zoek naar passende oplossingen en wegen we de mogelijkheden tegen elkaar af met als doel de ingeslagen koers, de wensportefeuille, in stand te houden.
Beschikbaarheid
We hebben de ambitie om onze woningvoorraad uit te breiden naar ongeveer 8.500 woningen in 2030. Dit past binnen de gestelde regionale woningbouwopgave. Deze ambitie geven we vorm door onze woningvoorraad uit te breiden met 1.260 nieuwbouwwoningen en 100 bestaande woningen aan te kopen. Inmiddels hebben we ongeveer 240 nieuwe woningen gerealiseerd. Voor nog eens 185 woningen is een investeringsbesluit genomen en start de bouw naar verwachting eind 2024.
Tot 2023 hebben we 67 van de 100 woningen aangekocht. In 2023 kwam daar de aankoop van 22 appartementen Callenburght bij. Deze woningen kochten we aan van een beleggingsmaatschappij, en daarmee leverden we een bijdrage aan het behoud van deze huurwoningen in Helmond. Op termijn vergroten we de sociale woningvoorraad door al deze appartementen te verhuren met een huurprijs onder de maximale huurgrens voor een sociale huurwoning.
We zetten zoveel mogelijk in op behoud van onze bestaande woningvoorraad. We verkopen woningen alleen op aanvraag van een zittende huurder. In 2023 heeft dit geleid tot 5 woningverkopen. Daarnaast hebben we in 2023 5 woningen gesloopt omdat dit opwoog tegen de nieuwbouwontwikkelingen op die locaties.
De netto toevoeging in 2023 is 35 woningen. Het aantal woningen op 31 december 2023 is 7.591 zelfstandige woningen. Het totale aantal verhuureenheden is 9.416 eenheden, inclusief onzelfstandige wooneenheden en niet-woongelegenheden.
Betaalbaarheid
We willen dat onze woningvoorraad betaalbaar is voor onze doelgroep. In het portefeuilleplan sturen we op een woningvoorraad waarvan 85% een aanvangshuur heeft onder de 2e aftoppingsgrens (€ 693,60 - prijspeil 2023). De eenmalige huurverlaging (€ 575,03 - prijspeil 2023) voor onze huurders met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum gaf een extra impuls aan betaalbaarheid. Ongeveer 1.300 huishoudens kwamen in aanmerking voor huurverlaging en ongeveer 260 huishoudens hebben minder huurverhoging gehad.
Huurprijsgrenzen zelfstandige Vhe’s
| Huurprijsgrenzen zelfstandige Vhe’s | 2023 | Netto | Percentage |
|---|---|---|---|
| Onder kwaliteitskortingsgrens | 452,20 | 1278 | 17% |
| 1e aftoppingsgrens | 647,19 | 5315 | 70% |
| 2e aftoppingsgrens | 693,60 | 425 | 6% |
| Liberalisatiegrens | 808,06 | 437 | 6% |
| Boven liberalisatiegrens (middenhuur) | 136 | 2% |
4.2 Duurzaamheid
Duurzaamheid heeft al jaren de aandacht van Woonpartners. We kijken daarbij verder dan energetische verduurzaming van onze woningen en verbetering van energielabels; ook de leefomgeving en onze manier van denken en werken spelen een essentiële rol in onze structurele bijdrage aan een duurzame en circulaire samenleving. We zetten daarom naast het duurzaam renoveren en bouwen in op een gezonde en leefbare leefomgeving en het creëren van bewustzijn bij onze (toekomstige) huurders. Zo dragen we bij aan verlaging van woonlasten, meer wooncomfort, verbeterd welzijn en het thuisgevoel dat we willen bieden. Daarnaast verliezen we duurzame samenwerkingsverbanden en een duurzaam personeelsbeleid niet uit het oog.
Duurzaamheid bestaande woningvoorraad
We verduurzamen onze woningvoorraad door onze woningen goed te isoleren. Ons doel is om in 2030 een woningvoorraad te hebben waarvan minimaal 50% een energielabel A of beter heeft. Vol trots kunnen we melden dat we ons doel ruimschoots behaald hebben: op 31 december 2023 had 59% van onze woningen energielabel A of beter.
| Energielabels woningvoorraad Woonpartners | |
|---|---|
| Label A of hoger | 59% |
| Label B | 18% |
| Label C en D | 20% |
| Label E, F en G | 3% |
3% van onze woningvoorraad heeft ultimo 2023 nog een energielabel E, F of G. In 2023 hebben we gesteld dat we deze woningen voor 2028 willen verduurzamen naar een hoger label. In 2024 nemen we daartoe een investeringsbesluit, zodat we aan de slag kunnen. We leggen daarmee de lat hoger dan de NPA voorschrijven, want die afspraken richten zich op het elimineren van woningen met een energielabel E, F of G voor 2029.
Verduurzamen doen we ook door onze woningen CO2-neutraal te maken en duurzaam te renoveren. In 2023 hebben we 30 woningen aan de Margrietlaan duurzaam gerenoveerd en ze volledig gasloos opgeleverd. De woningen worden nu verwarmd door infrarood panelen. De CO2-uitstoot is gereduceerd naar ongeveer 0%.
156 woningen in Straakven en 121 woningen in de Planetenbuurt zijn grootschalig gerenoveerd. We hebben de woningen voorzien van isolerende maatregelen en zonnepanelen en voorbereidingen getroffen voor het CO2-neutraal maken van deze woningen. Voor de verdere uitvoering zijn we mede afhankelijk zijn van de transitievisie van de gemeente en de energieleveranciers.
Circulair en biobased renoveren
Al sinds 2021 plaatsen we in renovatieprojecten circulaire keukens. In 2023 zetten we een stap verder door circulariteit verder te integreren in onze BKT-renovaties (badkamer, keuken, toilet). In 2023 voorzagen we ongeveer 100 woningen in de Neducoflats in Helmond-Oost en onze woningen aan de Sterrenlaan van circulaire wandpanelen (Keratop en petflessen). Een bijkomend voordeel – vooral voor de huurders – was dat we sneller en met minder geluidsoverlast konden renoveren.
Bij de duurzame renovatie van 234 woningen in de Prontoflats in Helmond-oost, waarvoor we in 2023 het voorbereidingsbesluit genomen hebben, is circulair en biobased renoveren uitgangspunt.
Ook voor het duurzaam renoveren van 49 woningen aan het Adelaarsplein viel in 2023 het investeringsbesluit.
Duurzaamheid nieuwbouw
Ook bij nieuwbouw ligt de focus op circulariteit en het verduurzamen van de leefomgeving. We dagen onszelf en onze partners uit om volledig circulair en biobased te ontwikkelen. Duurzame mobiliteit, grondstofkringloop, klimaatadaptie, gezond wonen zijn daarin gangbare thema’s.
Verduurzamen samen met bewoner
Verduurzamen doen we zeker ook samen met onze huurders. Onder andere door huurders de mogelijkheid te bieden individuele zonnepanelen aan te vragen. De huurder heeft daar baat bij doordat de zonnepanelen de woonlasten verlagen. Wij hebben er baat bij doordat we hierdoor onze duurzaamheidsambities sneller behalen. Een win-win situatie. In 2023 kregen we ongeveer 100 aanvragen voor individuele zonnepanelen. Niet alle woningen zijn geschikt voor de plaatsing van zonnepanelen en niet altijd kiest de bewoner er definitief voor, maar in bijna alle gevallen zijn we overgegaan tot plaatsing.
Over duurzaamheid blijven we in gesprek met onze huurders. In januari 2023 organiseerden we een duurzaamheidsmarkt in ons eigen kantoorgebouw. Bewoners konden bij ons en bij verschillende partners terecht voor kennisdeling, informatie en een gesprek over hoe tot energiezuinige keuzes te komen. Zo leveren we samen met onze huurders een bijdrage aan een duurzame samenleving.
4.3 Kwaliteit van onze woningen
We houden de basiskwaliteit van onze woningen minimaal op orde en daarom passen we preventief onderhoud toe. De basiskwaliteit houden we nauwlettend in de gaten door jaarlijks conditiemetingen uit te voeren volgens de NEN2767, dit is een meting die technische staat van gebouwen en installaties in kaart brengt. Ons doel is een gemiddelde conditiescore tussen de 2 (goed) en 3 (voldoende). Gemiddeld scoren we ongeveer 2,25 op de totale voorraad waarop de conditiemeting van toepassing is.
| Conditiescore NEN2767 | Procentueel |
|---|---|
| 1: uitstekend | 16% |
| 2: goed | 45% |
| 3: voldoende | 37% |
| 4: matig | 2% |
| 5: slecht | |
| 6: zeer slecht |
4.4 Nieuwbouw
Woonconcept WoonST
In 2023 hebben we het eerste nieuwbouwproject met het woonconcept WoonST opgeleverd: 35 appartementen aan de Westrand van het Centrum in Helmond. Begin 2024 volgt de oplevering van 40 appartementen aan het Lindberghplein in Helmond-Oost. Eind 2023 hebben de samenwerkende woningcorporaties in de Metropool Regio Eindhoven (MRE) en samenwerkende gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) een uitvraag gedaan voor WoonST 2.0, vanuit de ambitie 750 eengezinswoningen en 1.750 gestapelde woningen te realiseren in de periode tot 2030. Met – in vergelijking met het eerdere WoonST concept – meer aandacht voor circulariteit en biobased bouwen. In 2024 ronden we dit traject af. Daar waar het mogelijk is, zetten wij bij nieuwbouwplannen actief in op WoonST 2.0.
Nieuwbouw in ontwikkeling
We hebben daarnaast diverse projecten in ontwikkeling. Voor 185 woningen is inmiddels een investeringsbesluit genomen.
- Winkelplein West: 66 woningen, waarvan 40 sociale appartementen, 11 sociale eengezinswoningen en 15 appartementen middenhuur;
- Keyserinnedael: 15 sociale zorgappartementen;
- Zuidrand De Waart: 104 woningen, waarvan 37 sociale appartementen en 67 appartementen middenhuur.
Het project Keyserinnedael is een bijzonder nieuwbouwproject. In dit bestaande complex gaan we extra woningen toevoegen. Hiermee laten we zien dat we voor uitbreiding van onze woningvoorraad niet alleen kijken naar nieuwe bouwlocaties, maar ook naar kansen binnen bestaand bezit.
Wijkontwikkeling
Met de vaststelling van de ruimtelijke visie voor Helmond-Oost (zie ook paragraaf 5.1) zijn de plannen voor de komende 15 jaar vastgesteld. Deze gezamenlijke plannen bieden ons voor de komende jaren meer zekerheid over bouwlocaties en de realisatie van de woningbouwopgave.
Het ondertekenen van de ruimtelijk visie Helmond-Oost heeft al geleid tot verschillende besluiten in 2023.
- Voorbereidingsbesluit Ons Francien Helmond Oost: 68 sociale appartementen;
- Sloopbesluit ‘Oud Moskou’: 116 woningen, waarvan 28 eengezinswoningen en 88 appartementen zonder lift met als doel de realisatie van ca. 205 nieuwbouwwoningen.
We houden de ontwikkelingen in andere wijken in de stad nauwlettend in de gaten en spelen waar mogelijk direct in op de kansen die we zien. We zijn bijvoorbeeld actief betrokken bij de ontwikkelingen in het Centrum.
4.5 Inkoop
Waar we bij Woonpartners in het verleden veelal inkoop organiseerden op projectbasis, laten we dat meer en meer los. Door samen te werken met partnerorganisaties, zoals bij het inkooptraject voor WoonST 2.0, zijn we slagvaardiger. Zo zijn we ook vanuit inkoop in staat om een bijdrage te leveren aan de realisatie van nieuwbouwwoningen op de korte termijn. In 2023 hebben we daarnaast het eerste inkooptraject doorlopen voor een renovatieproject waarbij de opdracht opgesplitst is naar drie deelprojecten. Op die manier komen we tot de best passende oplossingen, budgetbewaking en verbetering van kwaliteit van de uitvoering. Een aannemer is vooraf niet automatisch verzekerd van de totale opdracht.
In 2023 hebben we besloten om renovatieprojecten aan elkaar te koppelen. En voor onze verlichtingsvoorzieningen en het onderhoud en controle op de watervoorzieningen in onze complexen zijn we samenwerkingsovereenkomsten aangegaan. Deze aanpak sluit beter aan bij de continuïteit die we willen borgen in het renovatie- en onderhoudsprocessen. In 2024 geven we hier vervolg aan.
4.6 Lokale samenwerking
In 2023 hebben we de samenwerking met projectleiders van de gemeente en van collega-corporaties een extra impuls gegeven door gezamenlijke bijeenkomsten te organiseren. Tijdens een eerste samenwerkingsdag in september stond het thema ‘Samenwerking verdiepen en samen de uitdagingen van de toekomst aangaan’ centraal. In een vervolg kwamen de projectleiders bij ons op kantoor bijeen om tijd om samen te zoeken naar mogelijkheden om door te pakken en samen stappen te zetten om processen te stroomlijnen en verbindingen te verdiepen in een complexe en snel veranderende omgeving. De bijeenkomsten hebben geleid tot meer begrip voor en inzicht in elkaars werk, kortere lijnen en (deels informele) samenwerkingsafspraken. Zo is het de bedoeling dat projectleiders ook af en toe bij een partnerorganisatie gaan zitten werken, om zo elkaar nog beter te leren kennen, eens in de keuken van de ander te kijken en ideeën op te doen.
