7. Financiën

Het jaarresultaat na belastingen is eigenlijk geen juiste indicator voor onze financiële prestaties. We kunnen een onderscheid maken tussen resultaatposten waarop we wel kunnen sturen en resultaatposten waarop we niet of weinig kunnen sturen. We kunnen in beperkte mate sturen op belastingen, afschrijvingen, rente, afwaarderingen en marktwerking van het vastgoed in exploitatie (indirecte rendement). Een genormaliseerd jaarresultaat geeft een beter beeld en kan als volgt worden gepresenteerd: het resultaat voor belasting, rente, afschrijving en afwaarderingen, de zogenoemde ‘Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation’ (EBITDA). Voor Woonpartners ziet dit genormaliseerde resultaat er als volgt uit:

Het herberekend jaarresultaat 2023 is behoorlijk gedaald van € 24,1 miljoen in 2022 naar € 20,2 miljoen 2023. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te geven. Hieronder lichten we de belangrijkste verschillen tussen de posten in de winst- en verliesrekening 2023 ten opzichte van 2022 toe:

• De huuropbrengsten zijn gestegen van € 51,6 miljoen naar € 52,8 miljoen. Per 1 juli zijn de huren van de meeste woningen met 2,6% verhoogd. Voor woningen met een energielabel E, F of G zijn de huren bevroren. Voor huurders met een laag inkomen zijn de huren vastgezet op € 575,03. 
• De opbrengsten servicecontracten zijn gestegen van € 2 miljoen naar € 3,1 miljoen. Hiertegenover staat een stijging van de servicekosten van € 2,1 naar € 3,5 miljoen. Er is een negatief resultaat op de servicekosten omdat Woonpartners ervoor gekozen heeft een aantal kosten niet aan de huurders door te belasten.
• De lasten onderhoudsactiviteiten zijn gestegen van € 15,8 miljoen naar € 21,7 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat in 2022 een aantal renovatieprojecten vertraging had opgelopen deze projecten zijn in 2023 uitgevoerd. De renovatiekosten zijn € 4 miljoen hoger en de kosten voor asbestsanering van de projecten zijn € 1,1 miljoen hoger dan in 2022.
• De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn gedaald van € 5 miljoen naar € 3 miljoen. De daling wordt voornamelijk veroorzaakt door het afschaffen van de verhuurderheffing ad € 2 miljoen. 
• Het grootste verschil in het jaarresultaat 2023 ten opzichte van het jaarresultaat 2022 is het direct gevolg van de waardeverandering vastgoedportefeuille. Deze post is gedaald van € 132 miljoen positief naar een last van € 47 miljoen. De post bestaat uit: overige waardeverandering vastgoedportefeuille, niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille en de niet gerealiseerde waardestijging Verkoop onder Voorwaarden. Twee posten lichten we hierna nader toe.
• De overige waardeverandering vastgoedportefeuille was in 2023 een last van € 60 miljoen door onrendabele investeringen in nieuwbouw en renovaties. In 2022 was dit een positief resultaat van € 3 miljoen door vrijval van voorziening onrendabele investeringen. Wij verwijzen naar de toelichting onder 13.1 in de jaarrekening. 
• De niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille is gedaald van € 128,6 miljoen naar € 14 miljoen. Dit komt voornamelijk tot uitdrukking in de geringe stijging van de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie.

De marktwaarde in verhuurde staat wordt door veel factoren beïnvloed. Aanpassingen en validatie van het Handboek zorgen voor verschillen ten opzichte van de marktwaarde 2022. Hieronder lichten we de belangrijkste verschillen ten opzichte van 2022 toe:

• De stijging van de WOZ-waarde zorgt voor een stijging van € 47 miljoen. 
• De stijging van de markthuren heeft een positief effect van € 21 miljoen. 
• De verhoging van de overdrachtskosten heeft een negatief effect van 28 miljoen. 
• De stijging van de instandhoudings-en mutatieonderhoud kosten heeft een negatief effect van € 21 miljoen.

Verder zijn er veel factoren die de marktwaarde in verhuurde staat beïnvloeden.

• De niet gerealiseerde waardeverandering portefeuille Verkoop onder Voorwaarden is gedaald van een bate van € 0.4 miljoen naar een last van € 0,1 miljoen. Dit is de waardedaling van de portefeuille Verkoop onder Voorwaarden rekening houdend met de gemaakte afspraken.

Dit impliceert dat ongeveer 49% van het totale eigen vermogen niet of gedeeltelijk pas op zeer lange termijn realiseerbaar is.

We hebben met verschillende toezichthouders te maken:

• De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt namens de minister toezicht. De ILT heeft het toezicht ondergebracht bij de Autoriteit Wonen (AW).  De AW beoordeelt de financiële positie van de corporatie en de verbindingen. Bij deze beoordeling komen o.a. de solvabiliteit en de liquiditeit aan de orde. Woonpartners voldoet ruim aan de normen van de AW.
• Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt of een corporatie aan haar rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen. Het WSW hanteert een risicobeheersingsmodelmodel dat is gebaseerd op het model dat Standard & Poors gebruikt. Dit model is aangepast voor de sociale huursector in Nederland. Met dit model geeft het WSW een oordeel over de risicoclassificatie van de betreffende corporatie. Woonpartners komt uit op het op één na laagste risicoprofiel en betaalt daardoor een lage borgstellingsprovisie.

• ICR (Interest Coverage Ratio) - Geeft inzicht in de liquiditeit van de corporatie. Het kengetal geeft aan in welke mate de rentelasten worden gedekt vanuit het resultaat op operationele activiteiten.
• LTV (Loan To Value) - Geeft de verhouding weer tussen de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed (op basis van de beleidswaarde).
• Solvabiliteit - Geeft de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen weer. Het eigen vermogen is gebaseerd op de beleidswaarde.
• Dekkingsratio - Geeft de verhouding van de marktwaarde van de totale schuld en de waarde van het totale bezit op basis van de marktwaarde in verhuurde staat weer.
• Onderpandratio - Geeft de verhouding van de marktwaarde van de geborgde schuld en de waarde van het bij het WSW in onderpand gegeven bezit weer (tegen marktwaarde in verhuurde staat).

Wij bewaken onze liquiditeit zorgvuldig. Dit doen we door de inkomende en uitgaande kasstromen voortdurend te bewaken en bij te stellen indien nodig. We maken onderscheid tussen kasstromen uit operationele activiteiten, investeringsactiviteiten en financieringsactiviteiten.

De operationele kasstroom zijn gedaald van € 12 miljoen naar € 8,5 miljoen. De huurinkomsten zijn € 1,2 miljoen gestegen en de opbrengsten servicekosten zijn met € 0,5 miljoen gestegen. De betalingen aan sectorheffingen zijn met ruim € 2 miljoen gedaald door het afschaffen van de verhuurderheffing. De onderhoudsuitgaven zijn met € 4 miljoen gestegen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat dit jaar een aantal grote renovaties zijn gerealiseerd. Verder zijn er hogere uitgaven voor het verwijderen van asbest. De overige bedrijfsuitgaven zijn met € 3,2 miljoen gestegen o.a. door hogere uitgaven inzake servicekosten.

In de kasstroom uit investeringsactiviteiten is de reguliere kasstroom van de gedane (des) investeringen in vastgoedbeleggingen, voor zowel nieuwbouw, woningverbetering als verduurzaming opgenomen. De stijging van de investeringskasstroom van € 28,7 miljoen komt voornamelijk door de stijging van de uitgaven voor nieuwbouw met € 9,3 miljoen en door de stijging van € 19,8 miljoen aan uitgaven voor woningverbetering.

De kasstroom uit financieringsactiviteiten laat een flinke stijging zien in 2023 ten opzichte van 2022, vanwege de gestegen investeringen in bouwprojecten. In 2023 is er voor € 42,5 miljoen aan nieuwe financiering gestort inclusief de mutaties op de leningen met variabele hoofdsom. De nieuwe leningen zijn onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw aangetrokken. Daarnaast is € 8.6 miljoen aan leningen afgelost. 

In de Aedes benchmark worden de bedrijfslasten van Woonpartners afgezet tegen de bedrijfslasten van andere corporaties. Op die manier worden prestaties van verschillende corporaties vergeleken. In 2023 is er op het onderdeel bedrijfslasten een A behaald. Deze score is gebaseerd op de “Geharmoniseerde, beïnvloedbare netto bedrijfslasten (GBNB)”.  In 2022 is de score op het onderdeel bedrijfslasten een A geweest. 

Bij het opstellen van de begroting 2024 brachten we een nieuw meerjarenperspectief in beeld. In dit meerjarenperspectief zijn onze ambities op het gebied van investeringen, transformatie en energetische maatregelen en asbestsanering verwerkt. Deze komen uit de portefeuilleplan en het ondernemingsplan van Woonpartners. 

De meerjarenbegroting 2024 t/m 2028 laat de volgende ontwikkeling zien:

Het resultaat na belastingen laat in 2025 een negatief resultaat zien. Dit wordt veroorzaakt door de verwachte marktwaarde ontwikkeling van het bezit rekening houdend met de geplande investeringen in woningen. Uit de meerjarenbegroting blijkt dat Woonpartners een financieel gezonde corporatie is met gezonde ambities die financieel haalbaar zijn. Bij de begroting is ook getoetst of we voldoen aan de financiële ratio’s zoals de toezichthouders die hanteren. Woonpartners blijft ruim binnen de grenzen van de toezichthouders. Daarnaast willen we een buffer aanhouden om tegenvallers op te vangen en om flexibiliteit in de planvorming te behouden. Onze financiële ratio’s (ICT en de LTV) zijn strenger dan de ratio’s die de toezichthouders hanteren. Woonpartners blijft binnen de eigen normen.

Woonpartners participeert in een beperkt aantal verbindingen. De belangrijkste is de WOM Helmond Binnenstad bv. Woonpartners maakt geregeld de afweging of ze de activiteiten in de verbindingen zal voortzetten of zal afstoten. In 2023 is Woonpartners Holding bv met de hieraan verbonden werkmaatschappijen geïntegreerd in de stichting. In 2024 zullen de activiteiten in de WOM Helmond Binnenstad bv worden beëindigd of ze gaan naar de stichting omdat de grondexploitatie eindigt.

De directeur-bestuurder vormt het eenhoofdige bestuur van WOM Helmond Binnenstad bv. De activiteiten in de andere bv’s zijn zeer beperkt, gezien de omvang en samenstelling van het bezit. Er is geen personeel in dienst en er worden geen vergoedingen aan de bestuurder en leden RvC verstrekt.