3. Partner van de huurder

Via Wooniezie bieden 13 corporaties en (zorg)organisaties uit de MRE hun woningaanbod aan. Dit gebeurt op transparante wijze voor sociale huurwoningen en vrije vestiging in de regio. Inschrijven als woningzoekende is gratis. Woningzoekenden kunnen reageren op woningen die te huur zijn aangeboden. Vrijkomende woningen worden via verschillende modellen verdeeld. Een deel van de woningvoorraad is toegankelijk op basis van inschrijfduur, een deel via loting en een deel van de woningen wordt direct bemiddeld. In alle gevallen wordt de verhuring verantwoord en is de toewijzing transparant zichtbaar.

Eind 2023 stonden er 190.728 woningzoekenden ingeschreven bij Wooniezie. Het aantal actief woningzoekenden (mensen die minimaal één keer in 2023 reageerden op het woningaanbod) is 52.258. In 2023 zijn 4635 woningen verhuurd waarvan 4456 sociale huurwoningen. Woonpartners heeft 459 woningen verhuurd, waarvan 450 sociale huurwoningen. In totaal heeft Woonpartners 126 woningen verhuurd aan urgent-woningzoekenden, 27% van het totaal aantal verhuringen.

Van de 459 nieuwe verhuringen in 2023, ligt van 9 woningen de huurprijs boven de liberalisatiegrens. Onderstaand overzicht geeft de verhuringen in 2023 weer onderverdeeld naar het type huishouden, leeftijdsgroep, inkomenscategorie en huurklasse:

We hechten waarde aan keuzevrijheid voor woningzoekenden, en voelen tegelijkertijd de verantwoordelijkheid om onze vrijkomende woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen, vooral in een woningmarkt die onder druk staat. In 2023 hebben we meer gestuurd op een goede verhouding tussen het huishoudinkomen en de huishoudgrootte van woningzoekenden en de hoogte van de huur van de toe te wijzen woningen. Een aantal grotere woningen (met meer of grotere slaapkamers) publiceren we bijvoorbeeld voor een huishoudgrootte van minimaal 3 personen. Ongeveer de helft van het woningbezit van Woonpartners bestaat uit eengezinswoningen. Ons doel bij woonruimteverdeling is altijd het duurzaam passend huisvesten van nieuwe bewoners.

Voor een zo eerlijk mogelijke verdeling van vrijkomende woningen, geven we jongeren tot 27 jaar evenveel kans als woningzoekenden met een langere inschrijfduur door meer woningen – waaronder de woningen tot de kwaliteitskortingsgrens – te publiceren met het ‘Loting model’ via Wooniezie.

We willen verdringing van de reguliere woningzoekenden voorkomen en een goede balans in leefbaarheid realiseren en bewaken. Daarom is een deel van de geadverteerde eengezinswoningen beschikbaar voor alle woningzoekenden en geldt voor urgent woningzoekenden geen voorrangsregeling op deze woningen.

Om een goede invulling te kunnen geven aan onze ambities volgens ons portefeuilleplan, voeren we sinds 2022 een gedifferentieerd huurbeleid op basis van gemiddelde streefhuur van 72% van de maximaal redelijke huur. Deze is gebaseerd op het puntenaantal dat met het woningwaarderingsstelsel wordt een toegekend aan een sociale huurwoning. Het streefhuurpercentage is het percentage van de maximaal redelijke huur dat daadwerkelijk gevraagd wordt aan de huurders van de woning.

De keuzes die we maken bij het verhuren van (sociale) huurwoningen gaan verder dan het vaststellen van een eerlijke huurprijs alleen. We maken daarin duurzame keuzes. We zetten de komende jaren fors in op de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen met een goede kwaliteit, waarbij we rekening houden met de toename van ouderen en van kleine gezinnen of alleenstaanden die een betaalbare woning zoeken.

Bij de toewijzing van woningen houden we rekening met wet- en regelgeving. Passend toewijzen is een onderdeel van de Woningwet die ervoor zorgt dat mensen een woning huren die bij hun inkomen past, om te voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen.

In het kader van ‘Passend toewijzen’ moeten woningcorporaties huishoudens met recht op huurtoeslag in minimaal 95% van de gevallen een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toewijzen. Er is dus een marge van maximaal 5% voor uitzonderingssituaties. Die beschikbare ruimte zetten we bij Woonpartners in om in bepaalde gevallen grotere gezinnen met een lager inkomen te huisvesten in grotere, en daarmee duurdere, sociale huurwoningen. Dat sluit aan op onze visie om mensen duurzaam en passend te huisvesten. In 2023 hebben we 97,3% van de vrijgekomen woningen passend toegewezen en hiermee ruimschoots voldaan aan de norm.

Behalve met wettelijke regels voor Passend toewijzen, hebben woningcorporaties ook te maken met regels voor Regels voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep die is afgebakend met de DAEB-inkomensgrens. Woningcorporaties moeten bij de toewijzing van DAEB-woningen ten minste 85% van die woningen toewijzen aan huishoudens met een huishoudinkomen van maximaal € 44.035 (voor een eenpersoonshuishouden) of € 48.625 (voor een meerpersoonshuishouden).

In de prestatieafspraken die in 2021 met de gemeente Helmond zijn gemaakt, is opgenomen dat we maximaal 15 % van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 44.655 (prijspeil 2021). 

Woonpartners verhuurde 98,6% van haar vrijkomende sociale huurwoningen aan deze huishoudens en voldoet daarmee aan de voorwaarden die de Europese Commissie (EC) stelt aan het uitvoeren van activiteiten met inzet van staatssteun.

In 2023 hebben we 5 woningen verkocht. We willen zoveel mogelijk geschikte woningen beschikbaar houden voor verhuur en daarom maximaal 10 woningen per jaar verkopen. Dit aantal is nauwelijks te beïnvloeden, omdat we hierbij afhankelijk zijn van de huuropzegging van voor verkoop gelabelde woningen.In 2023 hebben we 5 woningen verkocht. We willen zoveel mogelijk geschikte woningen beschikbaar houden voor verhuur en daarom maximaal 10 woningen per jaar verkopen. Dit aantal is nauwelijks te beïnvloeden, omdat we hierbij afhankelijk zijn van de huuropzegging van voor verkoop gelabelde woningen.

In 2023 stelde het ministerie van BZK (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) een maximale huuraanpassing vast van 3,1% voor sociale huurwoningen en 4,1% voor vrijesectorwoningen en overig bezit. In de Nationale Prestatieafspraken was afgesproken dat huurders met een sociale huurwoning met een huurprijs hoger dan € 575,03 een huurverlaging tot € 575,03 kregen als hun inkomen lager was dan 120% van het sociaal minimum. In de Nationale Prestatieafspraken is bovendien afgesproken dat, tot en met 2025, de voorraad woningen met een huur onder de € 550 (prijspeil 2020) 46% of hoger moet zijn. Bij Woonpartners ligt dit percentage op 75%. In de prestatieafspraken met de gemeente Helmond, woningcorporaties en huurdersbelangen waren voor het jaar 2023 geen afzonderlijke afspraken gemaakt over de huuraanpassing.

In onze begroting was gerekend met een huursomstijging van 2,91% over 2023 voor de woningen. Voor parkeergelegenheden en commerciële ruimtes was een huurverhoging van 4% ingerekend. We hebben een huuraanpassing van 2,6% toegepast voor sociale huurwoningen en 4,1% voor het overige bezit. Net zoals in 2022 hebben we voor woningen met een laag energielabel (E-F-G) de huurprijzen niet verhoogd. Op die manier bieden we huurders een tegemoetkoming in de hoge energielasten. Ook de huurprijzen van de woningen met een sloopbesluit zijn niet verhoogd.

We maakten in 2023 opnieuw geen gebruik van de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huuraanpassing toe te passen bij huurders met een hoog (midden)inkomen.

In 2023 is één officieel bezwaarschrift tegen de huuraanpassing per 1 juli ingediend. Dit bezwaarschrift is door de Huurcommissie ongegrond verklaard.

In 2023 is ruim 27% van het beschikbare aanbod van sociale huurwoningen toegewezen aan urgent woningzoekenden. De verhuur van vrijkomende woningen voor tijdelijke huisvesting of wonen met zorg (in- en extramuraal) blijven hierbij buiten beschouwing. Op 31 december 2023 waren nog 128 huurders met een urgentie aan het zoeken naar een geschikte woning.

Het onderdeel Algemene Dienstverlening wordt 1 keer per jaar gemeten. De overige onderdelen worden continu gemeten, direct na afronding van het betreffende proces. Een aanzienlijk deel van de huurderswaardering is gebaseerd op het reparatie-, mutatie- of onderhoudsproces. We zien voornamelijk bij reparatieonderhoud een stijgende lijn. Bij de overige onderdelen is het de score stabiel gebleven. In 2024 zetten we daarom onze inspanningen voort om de gewenste dienstverlening te kunnen leveren op alle onderdelen. De tevredenheid van onze huurders blijft binnen Woonpartners en in gesprekken met onze partners een vast gespreksonderwerp.

Onze branchevereniging Aedes voert ieder jaar benchmarkonderzoeken uit. De Aedes-benchmark biedt corporaties sinds 2014 inzicht in hun prestaties en maakt deze onderling vergelijkbaar. Corporaties leren van elkaar en werken meer samen. Hiermee draagt de benchmark bij aan een efficiëntere corporatiesector die hard werkt aan haar maatschappelijke opgaven.

De Aedes-benchmark vergelijkt corporaties op vijf prestatievelden: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & verbetering en Beschikbaarheid & betaalbaarheid. Corporaties worden na het toekennen van scores ingedeeld in een van de drie klassen: A, B en C, waarbij A de best presterende corporaties zijn en C de minst presterende. In 2023 heeft Woonpartners voor de tiende keer meegedaan met de Aedes Benchmark, met de volgende resultaten:

Het bestuur van de HBV Woonpartners doet hard haar best om effectief een bijdrage te leveren aan beleidsvraagstukken en actuele ontwikkelingen op de woningmarkt. Het invullen van bestuursfuncties binnen de HBV blijft een aandachtspunt. Het bestuur is het afgelopen jaar wederom actief in gesprek gegaan met belangstellenden, dit heeft niet geleid tot uitbreiding van het bestuur. Voor de continuïteit van de belangbehartiging voor huurders beraadt het bestuur zich in 2024 op zijn organisatiestructuur en vorm. 

Woonpartners voert minimaal 4 keer per jaar bestuurlijk overleg met de HBV. Daarnaast wordt het bestuur (met huurders) gevraagd om op specifieke thema’s input te leveren. Bijvoorbeeld om een beleid te vormen of te evalueren, zoals de voortgang met de nieuwe Droompartners (Woonpartners’ vaste partners voor niet-planmatig onderhoud) of afstemming over energiekosten en energietransitie. De gesprekken verlopen prettig met respect voor elkaars standpunten. 

Een nieuwe website met een nieuw logo en een nieuwe huisstijl voor de HBV is dit jaar live gegaan. Deze vervangt de website die eerder in 2022 is geactualiseerd. Met een nieuwe frisse uitstraling is de HBV een portaal om toegankelijk informatie te delen met haar achterban. In het bewonersblad Thuisbasis vult de HBV haar eigen pagina met actueel nieuws. En in 2023 is de HBV met een programma met themabijeenkomsten actief de wijken in gegaan om input op te halen bij huurders. 

In 2023 heeft de HBV ons gevraagd en ongevraagd advies verstrekt rondom de volgende belangrijke thema’s: de begroting, de jaarlijkse huuraanpassing, de uitwerking van het Acantus-arrest over bepaalde collectieve installaties en het verhuurbeleid. Waar nodig zet de HBV de expertise van de Woonbond in op grote vraagstukken. Aan de prestatieafspraken met woningcorporaties, gemeente Helmond en huurdersbelangenorganisaties heeft de HBV een actieve bijdrage geleverd. Het initiatief om een centrale huurdersraad voor Helmond te organiseren is opgepakt en krijgt solide vorm. Hierin neemt een afvaardiging van de zes Helmondse woningcorporaties zitting in het Samenwerkingsverband Huurdersorganisaties Helmond (SHH). Het SHH wordt ondersteunt door een extern adviseur.